溢價率觸頂 北京二環內明星地塊落槌|訊息

北京土拍市場再現搖號拿地。7月3日，北京有3宗住宅地塊成功出讓，合計出讓金額約44.7億元。其中，東城金魚池地塊成交金額3.375億元，溢價率觸頂達到25%，并轉入搖號程序最終由河北鑫界成功競得。據了解，這也是河北鑫界首次在北京摘得住宅地塊。

北京東城金魚池地塊之所以如此受關注，一方面是區域內許久沒有新增住宅用地的供應，上一宗住宅用地還是2017年6月成交的永定府地塊。另一方面，東城金魚池地塊突破此前北京土拍規則的15%溢價率限制，將土地拍賣的溢價率提高至25%，并實行階梯定價方式。

(相關資料圖)

三環內罕見迷你型地塊

根據出讓文件，東城金魚池地塊土地面積約為3027.63平方米，地上建筑規模5550平方米，用地性質為F2公建混合住宅用地，其中住宅建筑面積約1700平方米，商業建筑面積約3850平方米，并且要求開發商自持20年。

經過第31輪激烈角逐，地塊觸及3.375億元價格上限，觸發搖號程序，最終由河北鑫界搖號競得。

“從位置上來看，地塊地理位置優越且極具稀缺性，地塊位于東南二環內，距離天安門約2公里，距離天壇公園僅350米。”北京鏈家研究院分析師岳微表示，周邊軌道交通有地鐵7號線橋灣站和8號線珠市口站，南側緊鄰天壇公園和學校，縱享首都功能核心區交通、教育、生態多重資源。北京商報記者注意到，像金魚池地塊這種位于北京市核心區、交通便利且環天壇地帶的住宅項目，還要追溯至2003年由北京金隅嘉業房地產開發建設的“天壇公館”。

除了令人羨慕的地理位置，金魚池地塊土地面積可謂是近年來北京市區里最“袖珍”的。

二環內，天壇公園北側附近有地鐵7號線橋灣站，東城金魚池地塊真正處于核心地段。但地塊本身可供開發面積并不大，建筑規模僅5550平方米，且為F2公建混合住宅用地，未來入市住宅產品并不會太多。東城金魚池地塊也是近年來北京三環內罕見的迷你型地塊。

東城區已經多年沒有新增住宅用地供應，上一宗住宅用地還是2017年6月成交的永定府地塊。如今這樣一宗迷你型地塊成交，拿地企業也并非耳熟能詳的房企，未來會拿出怎樣的產品，還需要進一步觀望。

溢價率觸頂

除地塊自身迷你外，東城金魚池地塊也突破此前北京土拍規則的15%溢價率限制，最高可達25%。出讓文件顯示，該地塊起拍價為2.7億元，設定土地合理上限價格約為3.38億元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場搖號方式確定競得人。

隨著溢價率的提升，該地塊的銷售指導價也相應作出了調整，最高可達15.1萬元/平方米。據悉，該地塊將未來商品住房預售指導價設定為三檔，當溢價率在15%以內時，未來商品住宅預售指導價為13.9萬元/平方米；當溢價率在15%—20%時，預售指導價為14.3萬元/平方米；當溢價率超過20%時，預售指導價為15.1萬元/平方米。三檔指導價的具體價格均可有8%的上下浮動。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，東城金魚池地塊首次突破15%溢價率上限，達到最高25%，這是北京自2021年第二批次集中供地以來，首宗突破15%溢價率限制的地塊。此外，銷售指導價也根據不同溢價率實行階梯定價方式，更好地實現了土地價值最大化。

根據貝殼找房數據來看，金魚池地塊周邊小區，如前門前、金魚池西區、金魚池東區等小區，二手房掛牌價格在8萬—11萬元/平方米區間內。北京城建·天壇府、永定樾等二環外新建住宅，在安居客官網上顯示，售價為13.9萬元/平方米。

對于高于周邊新建房銷售價格1萬元/平方米指導價的金魚池地塊來說，未來市場表現會如何？對此，合碩機構首席分析師郭毅表示，金魚池地塊位置處于核心區，相比中信國安府、中信城五期15.1萬元/平方米的銷售指導價，還有一定的上漲空間，所以從住宅去化的角度說，不會有特別高的難度。

為市場信心注入新動力

供應上多推優質地塊，疊加政策上降低房貸利率、降低首付門檻，這些都將進一步激發市場需求。在業內人士看來，通過土地供應計劃的優化和調整，增加優質地塊的供應，不僅能夠吸引更多的房企參與競拍，還能夠激發市場活力。在房地產行業去庫存的背景下，一些“壓箱底”的優質地塊將會陸續推向市場。

從北京發布的2024年度第二輪擬供應商品住宅用地清單中可以看出，其中涉及的23宗地塊中，八成以上地塊位于軌道站點周邊等交通便利及配套成熟的地區。區位優勢疊加政策利好，有效帶動了房地產市場的復蘇。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，在行業整體信心不足的情況下，當前土拍市場時有高溢價地塊出爐，也是在為市場信心注入新動力，或能激發更多房企的拿地熱情，這也是市場復蘇過程中的一個個小亮點。房企資金壓力暫未完全改善，拿地仍以謹慎為主，但不乏核心一二線城市的優質地塊出現火熱局面。

對此，岳微也表示認同，土拍規則的調整，階梯式定價規則，有助于實現最大化土地價值，也為開發企業打造“好房子”給予支持。

北京在6月26日下發通知，明確下調首付比例、貸款利率等一系列樓市政策，北京商報記者也走訪多個新房樓盤，在北京政策調整的帶動下，購房者的買房意愿進一步釋放，樓盤到訪量和簽約量都呈現翻倍增長趨勢，多位銷售經理向記者表示，許多此前持觀望態度的購房者，在北京下發通知的首個周末來到售樓處，完成購房合同的簽訂。

對于市場的迅速反應，易居研究院研究總監嚴躍進表示，優質的產品才能受到購房者的青睞，此次北京溢價率的提高，將有助于吸引更多的房企參與土地拍賣，增加市場的競爭程度，在激烈的市場競爭中，房企將更加注重產品的創新和品質的提升。這將有助于推動整個行業的產品升級和品質提升，最終讓購房者能夠住上更為舒適的新房。